???? Thông tin tài sản


Loại hình: Nhà dòng tiền (thường là nhà căn hộ dịch vụ, homestay, cho thuê dài hạn…)

Vị trí: Khu vực Mỹ Đình – Nam Từ Liêm, Hà Nội (khu vực đông dân, nhiều người nước ngoài, sinh viên, người đi làm, gần SVĐ Mỹ Đình, nhiều trường học…)

Diện tích đất: 80 m²

Mặt tiền: 4.5 m

Giá chào bán: 20 tỷ

Tỷ suất dòng tiền: 4%/năm


???? Phân tích dòng tiền


4% của 20 tỷ = 800 triệu/năm, tương đương khoảng 66.6 triệu/tháng
→ Thu nhập ròng (sau chi phí vận hành, khấu hao) nếu đúng mức này thì phù hợp với dòng nhà 6-8 phòng full nội thất, cho thuê 6-10 triệu/phòng tùy đối tượng.


???? Định giá tham khảo


Giá đất thực tế tại Mỹ Đình (2024-2025):


Mặt ngõ ô tô tránh hoặc ô tô vào nhà: 220–280 triệu/m²

Mặt phố nhỏ, hoặc lô góc: 280–350 triệu/m²→ Với giá 20 tỷ / 80m² = 250 triệu/m², đây là mức khá hợp lý, nếu nhà còn mới, xây 5-7 tầng và có sổ đỏ chính chủ.


???? Đánh giá đầu tư





Tiêu chí
Nhận xét


Vị trí
Tốt: Mỹ Đình là trung tâm khu Tây Hà Nội, đông dân cư, người Hàn/Trung sinh sống, nhiều nhu cầu thuê

Tỷ suất dòng tiền
4% là trung bình thấp, nhưng an toàn nếu nhà full phòng ổn định

Tiềm năng tăng giá
Có: Mỹ Đình vẫn còn dư địa tăng giá theo hạ tầng, trường học quốc tế, metro tuyến 3

Pháp lý/sổ đỏ
Cần kiểm tra rõ nếu là nhà xây nhiều tầng, chia phòng

Rủi ro
Rủi ro trống phòng, quản lý thuê, nếu không vận hành tốt có thể giảm còn 3% hoặc thấp hơn